¿Se dirigen Los precios de las casas hacia el territorio de la burbuja?

Las conversaciones sobre una burbuja en la vivienda están empezando a surgir a medida que los precios de las viviendas aumentaban a un ritmo rápido este año. Esto es comprensible, ya que la apreciación de los bienes raíces residenciales está muy por encima de los promedios anuales históricos. Según la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés), la apreciación anual desde 1991 ha estado en un promedio de 3.8 %. Aquí están los últimos números de la apreciación de 2020 de tres fuentes confiables:

• FHFA: 7.8 %
• CoreLogic: 7.3 %
• Case-Shiller: 7 %

Es fácil llegar a la conclusión de que la apreciación de las casas esta fuera de control en el mercado actual. Sin embargo, primero debemos poner estos números en contexto.

La inflación y el regreso desde el desplome de la vivienda

Tras el desplome de la vivienda, el valor de las viviendas depreció drásticamente de 2007 a 2011. El valor todavía se está recuperando de ese período inusualmente largo de la caída de los precios. También debemos darnos cuenta de que la inflación normal ha tenido un impacto.

Bill McBride, Fundador del respetado blog Calculated Risk, lo resumió recientemente de esta manera:

“Han pasado más de catorce años desde la cúspide de la burbuja. En el comunicado de Case-Shiller de hoy, se informó que el índice nacional ajustado estacionalmente esta 22.2 % por encima del máximo de la burbuja anterior. Sin embargo, en términos reales (ajustado por la inflación), el índice nacional todavía está alrededor del 2 % por debajo de la cúspide de la burbuja… Por ejemplo, si un precio de la casa fuera de 200,000 dólares en enero de 2020, el precio estaría hoy cerca de 291,000 dólares ajustados por la inflación”.

El impacto de COVID en los precios de las viviendas

La pandemia hizo que muchos hogares reconsideraran si su casa actual todavía satisface su estilo de vida. Muchos propietarios ahora quieren patios mas grandes que sean separados y privados.

Sus necesidades en el interior de la casa también han cambiado. La genta ahora quiere oficinas en casa, gimnasios y salas adecuadas para videoconferencias. Barbara Balliger, Escritora Independiente y Autora de varios libros sobre bienes raíces, escribió recientemente:

“Mientras que los propietarios siguen deseando sus espacios al aire libre que ofrecen un retiro seguro, ese atractivo se ha trasladado a otras partes del hogar, acoplando la comodidad con la función. En otras palabras, los propietarios quieren comodidades para el trabajo y el placer, y planean disfrutarlos mucho después de la pandemia”.

Al mismo tiempo, las preocupaciones sobre la pandemia han hecho que muchos propietarios pongan en espera sus planes de venta. Realtor.com acaba de publicar su informe mensual de las tendencias del mercado de la vivienda de noviembre. El cual explica:

“A nivel nacional, el inventario de las casas en venta disminuyó un 39.2 % en el último año en noviembre… Esto ascendió a 490,000 viviendas menos en venta en comparación con noviembre del año pasado”.

Más personas están comprando y menos están vendiendo lo que ha hecho que los precios de las casas aumenten. Sin embargo, con una vacuna en el horizonte, más propietarios pondrán sus casas en el mercado. Esto equilibrará mejor la oferta con la demanda y ralentizará la rápida apreciación.

Es por eso por lo que las principales organizaciones en la industria de la vivienda están pidiendo una apreciación de las casas mas moderada el próximo año. Estos son los pronósticos mas recientes para 2021:

• Asociación Nacional de Realtors: 4.5 %
• Freddie Mac: 2.6 %
• Fannie Mae: 2.1 %
• Asociación de Banqueros Hipotecarios: 2 %

Esto no es como 2006

Por último, vamos a disipar algunas de las preocupaciones de que el escenario actual es algo parecido a lo que llevo hasta el último desplome de la vivienda. Lawrence Yun, Economista Principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), explica por qué esto no se parece en nada a 2006:

“Este frenesí de actividad, que recuerda a 2006, plantea interrogantes sobre la burbuja y el potencial de un desplome doloroso. La respuesta: No hay comparación. En 2006, las hipotecas dudosas con tasa ajustable gravaron los presupuestos de muchos compradores. Algunos préstamos ni siquiera requerían documentación de ingresos. Hoy, los compradores están adquiriendo hipotecas con tasas fijas a 30 años. Hace catorce años, había 3.8 millones de casas para la venta, y los constructores de viviendas estaban construyendo alrededor de 2 millones de unidades nuevas. Ahora, el inventario es solo de 1.5 millones de casas, y los constructores de viviendas están produciendo por debajo de los promedios históricos”.

En conclusión,

La mayoría de los aspectos de la viva han sido cualquier cosa menos normal en 2020. Eso incluye la compra y venta de bienes raíces. La demanda alta junto con la oferta restringida ha hecho que los precios de las viviendas aumenten por encima de los niveles históricos. Con el fin de la crisis de la salud a la vista, veremos como la apreciación de los precios vuelve a niveles mas normales el próximo año.